机构专栏|泰国置业常见问题

September 19, 2016 10:36:05 AM   来源:新海外  作者:郜琳

Q为什么要在国外置业?

A:首先,我们要明确资产配置饱和度这个概念。这个概念是我提出来的。举个例子,在2007年、2008年的时候,那时候对于在国外置业,其实是不太适合多数中国人的。


因为那时候开始,是一个房产的上升通道,而且是普遍性的大幅升值。同期的资产项目,不管是外汇还是黄金,或者我们今天谈的国外物业,都没有这样大的升值空间,所以在那个时候,最好的策略是持有国内的房产。


Q为什么现在提国外置业呢?

A:我们回到资产配置饱和度这个概念上来。假定现在我们,自住一套3居室,父母住着一套2居室,还有一套小户型在出租,改善性需求已经满足了,在这种情况下,手里还有一笔资金,于是就产生了这个资产配置饱和的情况。就是可以投资的都投了,再继续追加的话,边际效应在不断递减(比如成都一个18万多的车位,市场租金行情在150~200/月,年回报率尚不足1.5%)。在今天实际CPI高企的现实状况下,持有资金是非常吃亏的事情。那么对我们来说最好的投资策略是什么呢?是再购入一套住房出租?还是买几十平方写字楼?或者投资一个商铺?


那么从近年的实际情况看,投资收益最差的,是写字楼。以成都的情况,甲级写字楼空置率截止2016年上半年是43.5%,加之写字楼高昂的物业管理费用和单一、局限的用途,变现难度大,显然不是一个好的投资选项。


我们再看看商铺。尽管商铺的投资门槛较高,投资汇报率过去一直不错。但是近年在电商的冲击下,整体在走向萧条,而且两级分化程度还大于萧条程度。尤其是处于各种过剩开发的综合体的内铺,是个重灾区。保值增值目的的投资,一定要避开这种资产黑洞。


于是,在这种情况下,投资的标准就很明确了:以保值为主要目的,辅以合理的年回报率。用这个标准一筛选,那么很多国家的房产就脱颖而出了。


Q为什么选择在泰国置业?

A:刚才讲了,既然国内的投资选项,在可预期的时间内,都没有再次大幅上升的机会,那么保值和合理的年回报率就成为了我们的主要考量标准。


如果是以移民为目的的国外置业,那么除了传统的美欧加澳,南美的一些国家其实也有投资机会。只是旷日持久的航程和动辄上万的机票,不适合不以移民为投资目的的人。而在从国内出发2~4个小时能到达的国家,排除掉门槛高的日本、韩国、新加坡,发展程度还有待提升的老挝、缅甸、柬埔寨,排外和对华人有不友好劣迹的印尼、越南、马来,基本上只剩下泰国这个选项。


泰国是君主立宪制的资本主义国家,实行财产私有和永久产权。在历经97年的金融危机教训以后,泰铢改革了衔定美元的货币政策,在之后的近20年里,实行浮动汇率的泰铢一直保持稳定。泰国开放程度高,加之近年来以旅游和教育为代表的第三产业蓬勃发展。泰国土地私有,房产市场竞争充分,价格合理,回报率稳定。


故泰国置业也许不是所有国外置业中最好的选项,但却是最适合手里资金在300万人民币以内的大多数中国中产的选项。