海外置业升温 投资仍需专业机构助力

 在全球资产价格波动加剧的市场环境中,如何获取安全性更高的海外资产成为投资者普遍关注的问题。专业移民投资服务机构移民帮CEO钟建文表示,资产荒背景下,海外置业已成为高净值人群较为钟爱的投资理财方式之一,但其中的风险也不容小觑,需要更为专业审慎的评估。


 戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示,中国已经成为第二大跨境房地产投资来源国,预计2016年全年中国境外房产投资交易额将会增长50%,其中,美国、英国、澳大利亚、新西兰等国家房地产市场是中国资本的主要流入地。


 对此,钟建文表示,随着国内经济周期变化,利率步入下行区间,刚性兑付制度被缓慢打破,资产荒背景下国内私人财富面临重新配置的重要拐点。


 业内分析人士认为,近几年来海外市场逐步复苏,美元国际货币的强势地位短期难以改变,因此适当进行海外资产配置,如股票、债券、房地产以及收益稳定的外汇理财,不失为一项明智之举。


 “当‘全球资产配置’成为时代的刚需,购置海外房产就顺理成章成为高净值人群较为钟爱的投资理财方式之一。”钟建文表示。


 事实上,海外置业的确已成为时下颇为流行的一种全球资产配置行为。在上述分析人士看来,通过购房进行境内、境外资产的转换,将在一定程度上使投资人的资产结构更为稳健。值得一提的是,根据相关产权安排,海外房产除了会随土地的增值而增值外,还能获得一笔不小的租金收益。因此买房移民项目又被看作是“投资宜居两相宜”的典范。


 不过钟建文提醒,海外房产投资备受追捧,但其中的风险不容小觑,需要更为专业审慎的评估。


 她告诉记者,在互联网上,诸如美国、葡萄牙、德国、瑞典、西班牙等国“买房即可移民”的说法颇为惹眼,使得部分有意“走出去”的国人跃跃欲试,但由于信息不对称等原因,部分投资者甚至会将资金投入到“资质”较差的海外房产项目中。


 “不仅如此,尽管部分移民国政府出台了购房可获得永久居住权的政策,也一定程度放宽移民政策,但这些政策背后还有诸多的附加条件,稍有不慎,购房者即可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。”钟建文表示。


 此外,随着近些年美国投资移民申请人数大增,申请审核开始越来越严格;而在申请之前,投资者也需要对整个移民项目有一番了解,而识别、规避项目风险则需要更为专业的鉴别能力。


 “办理投资移民是一个比较复杂的过程,通常需要谨慎分析项目风险点、资金走向的阶段性安全以及还款保障的可行性和价值评估,但这些对于国内投资者来讲通常是比较困难的事情。另外,移民的身份规划也是海外配置的起点,所以选择具备项目甄选能力、专业稳健的服务公司显得尤为重要。”钟建文表示。

专家说|未来新西兰投资红利在哪里?

  故事先从咱们中国说起。话说90年代去深圳摆地摊的人,如今都是大老板;04年开淘宝店的人,坚持下来年销售额轻松过千万;05年开始炒房子的人,如今固定资产动不动好几个亿;07年开始炒股的,几乎都是坐等着赚钱;10年玩微博的人都成了大V;12年开始四处转帖做微信公众号的人,如今都成了平台,资质再平庸如今也都融资成功了。(摘自《跨界战争》)

  那么到了南半球的新西兰呢?您得说,新西兰这么个弹丸小国,哪儿有红利呀?您别急,且跟着我往下看。


  新西兰现任总理约翰基在任期间已六次访华,每次必有主要议题,而这些议题毫无例外地对当年的中纽贸易、外汇及投资市场产生了重要影响。


  眼下,新西兰总理约翰基正在对中国进行国事访问。4月18日,在北京金茂威斯汀大酒店,新西兰总理约翰基、新西兰初级产业部长内森盖伊、新西兰贸易部长托德麦克莱等组成的新西兰政府及企业家代表团与柳传志、马云、龙永图、刘永好、沈国军、曹国伟、汪潮涌、朱云来等70余位中国企业家进行了深入交流。


  中纽政商界大佬齐聚一堂,他们谈了什么?又会对未来中国投资者有何启示? 


  高科技农业 中纽合作重点

 

  新西兰农业科技创新体系非常有特色,它是以国际市场为导向,以提高农产品竞争力为目的而建立的农业科技管理和研发体制,新西兰政府采取了各种政策积极鼓励本国农产品出口,参与国际竞争,力争将先进的农业科研成果尽快应用于生产实践,转化为实际商品利润。新西兰的许多重要农牧产品国际市场份额较高,其中羊毛占95%,牛肉占23%,大麦占17%,小麦、食糖、棉花和大米均占10%。可以说,国内外市场需要什么,就生产什么,农业生产的商品率高。 


  但是新西兰的公共财政经费十分有限,没有设立农业补贴,而且政府对农业财政支持率也是较低的。有限的公共财政经费不仅要投入到农业发展最需要的研发项目上,直接服务于农业生产第一线的需求,还要创造相应的政策环境保证农业科研管理机构的正常运作,所以新西兰政府鼓励各种私人机构成为国家农业科技创新体系的投资主体。 


  伊利团体总体投资额达到30亿人民币的乳业名目尤为惹人注目。这一金额不但创下了中纽两国有史以来投资规模的历史记载,其同时涵盖包装、消费、深加工、科研等多个领域,一旦竣工将成为全球目前最大的一体化乳业基地。 


  食品安全 未来投资热点 


  马云在此次会议上说:“我很赞赏、敬仰、尊敬新西兰,不仅因为新西兰有非常棒的产品,更因为新西兰对环境的保护,以及人民的友好。所以中国也要学习尊重别的国家,今天新西兰使我们可以买更多的有机食品,有机食品可能是越来越受到大家的欢迎,特别是年轻人的欢迎。我希望在今后的二十年,中国也可以把健康、安全的产品卖给全世界,所以我们很快要推出一个绿色消费的活动,向那些保护环境的国家公司和制造商致敬。”

  

  新西兰是食品安全和产品可追溯性的领先者,也是有机食品的生产大国。新西兰的食品业已经从世界范围吸引了众多投资。目前新西兰食品业中有25%为外国所有,全球领先的从业人员以投资行动认可了新西兰。


  2015年恒大集团投资的新西兰食品安全学院未来将联合新西兰政府全资拥有、南半球最大的食品和生物安全检测公司艾希亚(Asure Quality),为中国实施“走出去”战略的乳企提供权威的食品、营养学领域培训支持。 



  迅猛增长人口 城市建设动力  


  根据最新的人口预测报告,新西兰人口将在2030年达到500万,其中将有200万生活在奥克兰。 


  随着新移民数量的不断增长,与之相配的房地产设施必将成为政府最为关注的热点。但由于新西兰的资本短缺状态短期不可能全面缓解,大型的可开发土地储备、房屋建设、养老及度假村项目势必成为最为热门的投资方向。近5年来,新西兰房屋交易相当活跃,年均交易量为10万套,价值377亿新元,相当于每个新西兰人每年投入约$9,182新元在房地产市场。 


  新西兰对海外投资者也大开方便之门。除对大宗、高价及敏感的物业需要申请特别许可外,大部分房产都可以进行自由买卖,买房时没有印花税,对于以长期投资为目的的买卖政府不收增值税。而且从更长期的趋势看,新西兰的整体状态正在向瑞士的避险功能资产的方向发展。这种安全投资趋势对吸引投资者来说更是最重要的条件。

机构专栏|泰国置业常见问题

Q为什么要在国外置业?

A:首先,我们要明确资产配置饱和度这个概念。这个概念是我提出来的。举个例子,在2007年、2008年的时候,那时候对于在国外置业,其实是不太适合多数中国人的。


因为那时候开始,是一个房产的上升通道,而且是普遍性的大幅升值。同期的资产项目,不管是外汇还是黄金,或者我们今天谈的国外物业,都没有这样大的升值空间,所以在那个时候,最好的策略是持有国内的房产。


Q为什么现在提国外置业呢?

A:我们回到资产配置饱和度这个概念上来。假定现在我们,自住一套3居室,父母住着一套2居室,还有一套小户型在出租,改善性需求已经满足了,在这种情况下,手里还有一笔资金,于是就产生了这个资产配置饱和的情况。就是可以投资的都投了,再继续追加的话,边际效应在不断递减(比如成都一个18万多的车位,市场租金行情在150~200/月,年回报率尚不足1.5%)。在今天实际CPI高企的现实状况下,持有资金是非常吃亏的事情。那么对我们来说最好的投资策略是什么呢?是再购入一套住房出租?还是买几十平方写字楼?或者投资一个商铺?


那么从近年的实际情况看,投资收益最差的,是写字楼。以成都的情况,甲级写字楼空置率截止2016年上半年是43.5%,加之写字楼高昂的物业管理费用和单一、局限的用途,变现难度大,显然不是一个好的投资选项。


我们再看看商铺。尽管商铺的投资门槛较高,投资汇报率过去一直不错。但是近年在电商的冲击下,整体在走向萧条,而且两级分化程度还大于萧条程度。尤其是处于各种过剩开发的综合体的内铺,是个重灾区。保值增值目的的投资,一定要避开这种资产黑洞。


于是,在这种情况下,投资的标准就很明确了:以保值为主要目的,辅以合理的年回报率。用这个标准一筛选,那么很多国家的房产就脱颖而出了。


Q为什么选择在泰国置业?

A:刚才讲了,既然国内的投资选项,在可预期的时间内,都没有再次大幅上升的机会,那么保值和合理的年回报率就成为了我们的主要考量标准。


如果是以移民为目的的国外置业,那么除了传统的美欧加澳,南美的一些国家其实也有投资机会。只是旷日持久的航程和动辄上万的机票,不适合不以移民为投资目的的人。而在从国内出发2~4个小时能到达的国家,排除掉门槛高的日本、韩国、新加坡,发展程度还有待提升的老挝、缅甸、柬埔寨,排外和对华人有不友好劣迹的印尼、越南、马来,基本上只剩下泰国这个选项。


泰国是君主立宪制的资本主义国家,实行财产私有和永久产权。在历经97年的金融危机教训以后,泰铢改革了衔定美元的货币政策,在之后的近20年里,实行浮动汇率的泰铢一直保持稳定。泰国开放程度高,加之近年来以旅游和教育为代表的第三产业蓬勃发展。泰国土地私有,房产市场竞争充分,价格合理,回报率稳定。


故泰国置业也许不是所有国外置业中最好的选项,但却是最适合手里资金在300万人民币以内的大多数中国中产的选项。

专家说|投资英国房产的优势

越来越多的海外富商来投资英国房地产,因为他们觉得这里不仅回报丰厚,还能凸显自己的“身份价值”。自2009年以来英国的平均房价上涨了70%。


脱欧之后的英国新首相上台后,放松了留学政策,无需再提交资金和学历证明,吸引了各国人才留学英国;英镑下跌,激发了更多人移民英国的欲望;英国的住房缺口将会越来越大,民用住宅已经成为投资者的热潮。


不难发现英国房产投资相对于其他国家占据了许多得天独厚的优势:
§  稳定和民主自由的政治制度,对私有产权有充分保护;
§  英国政府“开门营业”和支持各种中小型企业创业;
§  受人信赖的普通法制度;
§  美国和欧洲之间以及与位于伦敦的五个国际机场和高速交通连接到欧洲大陆,长期以来, 英国的大城市如伦敦和曼彻斯特等都是欧洲的重要经济中心;
§  高品质的生活,国际性的社会和有吸引力的生活方式的机会;
§  英镑被许多人认为是一个“避风港”货币;
§  税收制度有利于在英国投资房产的外国人;
§  相对于其他地区英国的房产交易税费更简单更有竞争力;
§  英国有很多国际知名中小学校和大学,是中国留学生第二最多的国家。

——其他优势——

1.   供不应求  英国房产长期处于供不应求的状态,国家人均土地拥有量少,国家调控土地程序又繁琐,人口处于一种增长趋势,可供开发的新土地资源数量却有限。

2.  房政完善楼市走向新高度
英国市场稳定投资低风险,英国政治经济稳定,犯罪率低,法律体系完善,透明和稳定,自然灾害少。

3.   收入优势
房地产收入主要包括两方面:房子增值和租金收入。英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。英国平均房屋租金率稳定在4~6%。相对内地房产投资的租金回报是比较高的。

4.产权期限长  
英国的很大一部分的房产属于永久性产权,这就意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人,直到你卖掉它。英国也有土地是限定使用年限的,这个年限可以长达有250年或999年不等,到期之后,你还是可以花些费用去续它的。

5. 英国建筑质量上乘  
英国的老房子:英国政府有史以来一直坚持对居民建筑施工强力监管,现在,在英国流传下来的维多利亚,乔治时期的老房子都还坚挺屹立,这种房子虽然年代久远(几百年的历史),但是在当地极其珍贵,特别抢手,供不应求。

6.国家税收优惠政策  
英国目前税收政策不对海外买家征收投资资本增值税(Capital Gain Tax)根据具体情况还有多项税收减免政策。相对其他国家低价买入、高房产税高持有成本的情况,英国物业无需缴纳房产税。而且在英国,作为海外投资者对所持物业进行二次出售时,房屋增值部分无需缴纳资本利得税(或称物业增值税),作为海外投资者,期房也可随买随卖,进行预售权转让;英国当地居民(英国当地居民或持有英国绿卡或有英国身份的人)通常需缴纳房产增值部分24%的高额税收。


7.语言文化和教育优势  
对于有孩子的年轻夫妇来说在英国置业更有必要性。而且英国教育房的房价增速也大,“以房养学”不是问题。
英国是一个重要的国际旅游和商务中心;英语是全球最普及的通用语言,作为全球高等教育最发达的国家之一,英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平,对于想让孩子来英国留学的中国家长,最佳的选择就是在英国投资买房置业,即可以让孩子在异国他乡有稳定安全舒适的住所,又可以同时把多余的房间转租出去,收取租金“以房养学”,等到以后孩子毕业不要住的时候,整套租出去,可以“以房养房”。

高净值人群海外配置需求劲增 机构积极布局


过去两年的过山车行情,让不少投资者损失惨重。从去年股市高点至今,在多次阶梯式下跌之后,市场持续低位盘整,赚钱效应缺失。与此同时,同期美股表现抢眼,使得投资者开始放眼全球。通过全球化资产配置,进行风险和收益的有机结合,可以取得长期稳健的回报,受到不少投资者尤其是高净值投资者的青睐。而国内的财富管理机构也顺势而动,积极布局海外市场。


海外配置需求劲增


从去年年中高点至今,A股市场已经经历了3次阶梯式大跌,让不少投资者损失惨重,但与此同时,同期标普500指数和纳斯达克指数却不断创出新高,在全球市场此跌彼涨的背景下,资产配置成为投资理财的要诀,使得不少投资者开始放眼全球,进行跨地域跨资产类别配置。


在业内人士看来,经过数十年经济高速发展,中国民间已经积累了大量财富。多家研究机构的公开报告显示,我国个人可投资资产的潜在规模超过150万亿元,其中可投资资产超过1000万人民币的高净值人数约115万,个人资产超过600万的人数约121万。


高净值人群最看重的是长期投资稳健回报,在投资中注重两点:一要注重分散风险,二要注重资产配置。在国内股市赚钱效应缺失、房地产价格高企的情况下,要想守住财富,需要综合考虑不同市场的状况,进行合理的全球资产配置,通过分散风险来获得更为稳健的投资收益,这也使得全球资产配置的需求劲增。


诺亚财富发布的《2016高端财富白皮书》显示,当前将海外投资作为主要配置方向的高净值人士占比只有12%左右,由于海外资产尤其是美元资产的吸引力,叠加国内的资产荒,出于分散风险的目的,近八成高净值人士未来会增加海外投资的配置比例。


财富管理机构积极布局


巨大的海外资产配置需求市场,吸引国内众多财富管理机构积极布局,宜信、诺亚等机构纷纷发力,在海外建立分支机构,同黑石、惠灵顿等国际知名资管机构合作,拓展海外配置资源。


在宜信公司创始人、CEO唐宁看来,中国当前的财富管理市场,已经从过去以产品驱动的销售模式,转变为以客户需求驱动的资产配置模式,这要求财富管理机构必须有构建跨区域国别进行资产配置的能力,能给客户提供全球范围内的资源产品,并且要有跨类别配置的能力,可以提供固定收益、私募股权、房地产金融、量化策略等多重产品策略。能否开发并提供给投资者此类资产,成为接下来财富管理机构能力构建的关键。


据了解,部分国内财富管理机构服务高净值客户,采取了母基金的形式。光大金控(上海)投资管理有限公司副总经理杨卓认为,母基金具有分散风险的优势,加上信息透明,非常适合以保值增值为主要目的的客户。


【涨知识】美国纳税人需要知道的五十种可以抵税的费用

作为纳税人在美国需要知道每年哪些费用是可以抵税的,否则这些基本知识都不知道的话,每年自己会冤枉多交很多税。

  1.向州(省)、地方或外国政府缴的所得税、以及与汽车、船、房地产相关的个人财产税。
  2. 雇员个人向州(省)残疾人基金的捐赠(即工资收据上的“SDI”)。
  3. 像退休计划(包括IRA、Keogh 或SEP) 或医疗储蓄帐户注入的资金。
  4. 学生贷款利息(上限为$1,500)。
  5. 为取得收入,如赡养费,而付出的法律费用。
  6. 赌博损失(上限为赌博盈利)。
  7. 出于慈善目的而捐赠的衣物、电脑、家庭用具的市场价值。
  8. 为评估慈善捐赠或伤害损失而付出的费用。
  9. 为慈善事业而付出的汽车费用(每英里14美分)和其他费用。
  10. 捐赠给Girl Scout的饼干的部分价值。
  11. 商用交通工具折旧,体重不低于6,001磅的SUV折旧可达$19,000。
  12. 老板为鼓舞雇员士气而发放的小奖品或奖励以及单价不超过$25的商用礼物,如费用没有报销,可以减税。
  13. 个体业主的健康保险费的60%(如果医疗费用扣除额超过7%的限度,余下的40%可以从A计划中扣除)。
  14. 商务旅行中的休假、清洗费用。
  15. 寿命不超过一年的企业、商用工具的费用。
  16. 自我雇用税的一半。
  17. 上一年的部分企业亏损。
  18. 为在本行业寻找新工作而付出的费用,包括付给职业介绍所和准备简历的费用,无论您是来洛杉矶投资或定居,“买卖房屋找成薇一定成!”为开始新工作而付出的迁移费用。
  19. 订阅职业杂志和报纸的费用。
  20. 工会会费。
  21. 为维持或提高本职工作技能的教育费用。
  22. 不适合做普通衣装的制服和工作服费用(也可以列入清洗费用)。
  23. 诸如防护镜和工作手套等防护衣装费用。
  24. 赶赴临时工作地点的交通费用。
  25. 出售主要居所时,夫妇可以扣除$500,000的资本增值,个人可以扣除$250,000的资本增值。
  26. 家庭办公室的相关费用。
  27. 出售财产时所付的佣金和清帐费用。
  28. 房屋抵押贷款利息;再融资费用;房屋抵押贷款提前和过期付款罚金。
  29. 为跟踪个人投资而购置、使用的计算机软件和在线服务的费用,以及为获取投资建议而订阅杂志和新闻通讯的费用。
  30. 使用理财顾问的投资建议而付出的费用。
  31. 为保存股票和其他与投资有关的文件而使用保险箱的费用。
  32. 买卖股票,包括股票期权,的案金利息。
  33. 在债券偿付利息日期之间购买的债券的利息。
  34. 非从个人退休账户中支付的个人退休账户管理费。
  35. 提前提取储蓄的罚金。
  36. 包括无价值股票的资本损失,上限为$3,000。
  37. 在外国已付的税金。
  38. 如果持有某些小公司股票超过五年,出售或交换这些股票时,盈利的一半可以扣除。
  39. 包括隐形眼镜、普通眼镜、假牙、助听器和矫形鞋等医疗费用。
  40. 为治疗诸如高度紧张或肥胖症等疾病而使用减肥疗程的费用。
  41. 某些生产婴儿准备课的费用。
  42. 根据医生处方而作绝育手术、流产手术和避孕手术的费用。
  43. 未报销的戒烟疗程和药物的费用。
  44. 如果孩子有铅中毒现象,除去含铅油漆的费用。
  45. 支持智力迟钝或残疾人上特殊学校的费用。
  46. 为残疾家庭成员而在家中造斜坡、加阔门、装扶手和整平地面的费用,以及购买和在车上装轮椅升 降梯的费用。
  47. 医疗保险的补充部分。
  48. 为使用缴税服务和应接国税局查帐而使用的会计费。无论您是来洛杉矶投资或定居,“买卖房屋找成薇一定成!”
  49. 准备财产计划时,如果需要联邦、财产和礼物税建议,所付的法律费用。
  50. 就联邦税、房产估价、礼物税发生争议,或辩驳州税局指控逃税时,所付的费用。

英国买房:如何证明您的资金来源?

最近凡是有计划在英国购房的人都会发现,英国对于资金来源的证明要求越来越严了。不光是银行在贷款时要求当事人必须提供证据,来证明自己首付的真实来源;律师在房产交易完成前会要求购房的客人提供相关的银行流水单和其他能够证明资金来源的证据;而且就是中介也开始要求购房者在看中房子之后,必须提供一定的资金证明。

购房为什么要提供资金来源证明?
按照英国的反洗钱法,任何机构或者公司在自己正常的业务范围内不得为洗钱行为提供任何便利条件,要采取合理的步骤在自己的经营中杜绝一切洗钱行为,同时,一旦发现任何洗钱的嫌疑行为必须立刻上报相关的反洗钱组织。不但不可以通风报信,而且连惊动当事人都是不允许的。任何人,组织或者公司如果违反了这些法律规定都有可能面临刑事起诉的后果。
那么什么是洗钱行为呢?简单地说,就是把来路不明的黑钱通过正常的商业或者消费行为变成合理的钱财或者物业。比如一个人使用毒品走私得来的钱财,用来购买物业,将来这些物业再出售给别人时,这些钱财就摇身一变成了合法的了。那么什么又是黑钱呢?就是那些来路不正的钱。其实,按照反洗钱法的规定,任何钱款如果没有合理的来源说明,都是算作黑钱的。对于黑钱,相关执法机构有权申请没收。如果有证据证明,当事人存在非法的活动,警察或者反洗钱机构将会提出刑事起诉。
房产交易由于涉及到巨额钱款交易,历来都是洗钱活动的频发地域。从事房产交易的律师行,银行甚至是中介都有法律责任确保在房产交易的过程中,没有洗钱行为的发生。

提供不了资金来源证明会产生什么后果?
正是由于上面的原因,银行,律师行甚至是房产中介一般都会要求当事人在购买房产时,必须提供证据来证明自己钱款的合法性。如果不能证明这一点的话,不但物业购买会受到耽搁,取消,当事人的钱款甚至会面临被没收的危险。我们在去年的时候就曾经收到过这样的咨询。

当时那位客人想在英国购买一座价值600,000镑的房产。由于中国大陆的外汇管制,一个人一年内只能汇往境外大约30,000镑的钱。这位客人由于找不到那么多人帮忙汇钱,最后只有委托香港的一家公司帮忙把钱汇到英国。问题在于,这位客人没有把这些钱汇入自己的账户,而是直接汇入到卖方的账户。现在卖方一定要客人提供出这些钱款的合法来源证明,否则不但不同意完成交易,而且还拒绝把钱还给客人。同时,香港的那家公司却并不愿意配合。最后,这位客人不但房子没有买成,反而这一大笔钱陷在对方的账户中无法取出。
此外,对于那些正在领取福利的购房者来说,证明自己房款的合法来源,还有另外一个重要的作用。按照法律规定,任何人在申请福利的时候都必须如实申报自己的财产,无论是英国境内的还是境外的。如果您不久前还在领取福利,现在忽然间购买了物业。福利部一旦知道,是有可能会调查您的真实财产的。如果您有充分的证据可以证明,自己购买房产的钱款是家人或者亲戚赠与或者借给自己的话,您自然是无须担心的。

如何准备资金来源证明?
根据资金来源的渠道不同,资金合法性的证明可以通过下面的方式来进行:

房产买卖的契约
如果您的购房资金是自己或者别人卖房所得到的款项,您自然需要提供相关的房产证明,房产交易合同。如果有可能的话,能够提供公证书自然是最好的。这可以是您或者别人现在卖房的款项,也可以是您或者别人以前卖房的款项。

股票或者其他理财收益的收据
如果您说您的钱款来自于自己的股票投资或者其他理财项目,您自然需要提供相关的股票交易记录或者理财项目收益记录。这些证据可以是您出售给别人股票的合同,也可以是证券市场或者理财公司所开具的证明。当然,相关的银行单也是可以体现这些交易的。

遗嘱或者其他馈赠证明
遗嘱是证明遗产的最好方式。如果您说您的钱款是某位亲戚以前留给您的,您自然需要提供出相应的遗嘱来。如果某位亲戚馈赠给了您一笔钱款,由律师起草或者见证的馈赠书自然会有帮助的。

一生积蓄所得

好多客人都曾经反映过,自己的购房款是自己的父母或者亲戚一生的积蓄所得。他们现在把这些钱或者借给自己或者馈赠给自己,以资助自己在英国购买物业。然而,由于这些钱款都是他们一点点积存起来,然后再放贷出去,平时并没有存放在银行账户里。只是现在需要了,才把钱收回来存进了银行。因此,是很难提供出来来源证明的。
这种情况固然是真实的,因为在相当大的程度上,中国仍然是个现金社会,特别是在农村。多数的工资和商业交易都是用现金来支付的,很难证明资金的来源。然而这也不是说,在这种情况下就完全提供不出任何证明来的。当事人可以详细地说明一下自己的钱款是怎样积累的。比如他可以详细地解释,自己是做什么工作的,在什么地方上班,工作了多少年,每年的工资是多少,自己的花销是多少,自己一年的收入可以剩余多少钱,然后自己是积累了多少年才积累了这些钱。如果这些说明可以在律师面前见证一下,会更好一些。只要这些解释是合理的,也是非常好的资金来源证明。
最后需要说明的一点是,资金来源证明最重要的是证明最初资金的来源,而不是证明资金在不同人之间的转让。比如您说您的钱款是别人借给您的。单单提供一张借据并不能说明这些钱的来源就是合法的了。借钱给您的那个人是需要提供证据来证明他的钱是如何来的。话又说回来了,只要这个人可以证明自己的钱款的合法来源,至于这笔钱后来是如何转让的,经过了多少人手倒不是大的问题了。
同样的道理,只要您的资金来源可以证明了,您最后由于中国的外汇管制不得不委托他人帮您把钱转出来,倒不是大的问题了,因为这些人就不需要再次证明钱的来源了。

常见英国购房法律问答

预计的全程法律费用

律师委托代理费用为1,200 英鎊。委托人须在该费用之上额外支付按照费用金额 20%计算的增值税,以及被委托人垫付的有关费用(即杂项 费用)及其它费用。如委托人须向银行贷款购买前述所指房产, 委托人同意额外支付被委托人 450-1,250 英镑,视贷款银行而定。以上费用不包括增值税(VAT20%)。增值税另付。委托人同意立即缴附被委托人 75%的律师费。

估算费用和其他杂费,其中包括:
1. 地方政府查询费以及排污和环保调查费 - 费用约 350 英镑;
2. 土地印花税 - 240 英镑(如果是首套房); - 4,350 英镑 (如果是二套及以上房产)
3. 填写土地印花税纳税申报单 - 100 英镑加 20%的增值税;
4. 土地登记费 - 190 英镑;
5. 合同注册费 - 20 英镑;
6. 银行汇款相关费用 - 每次 20 英镑;
7. 律师见证费(如适用) - 80 英镑;
8. 附加费(包括印刷、复印电话等等) - 55 英镑

反洗钱证明文件的基本要求

身份证明:护照认证件; 如果无法提供护照可提供身份证,然后在交房阶段补充提供护照。
地址证明:水电气费用帐单、银行对账单、座机宽带账单或物业发票,需具备以下3项信息:(a)完整姓名   (b)完整居住地址   (c)开具日期为近3个月内
资金来源证明 :出资人过去3到6个月的银行账单、工资单或者理财证明等。

1.    身份证明:护照复印件,须经有资质的律师公证。

第一问:需要复印整本护照吗?除了律师,还有谁能公证?怎么公证?
答:请复印护照首页、签名页。在中国大陆,请您联系有资质律师或公证处专员公证护照。公证的程序是由专业人员证明原件和复印件相符。

第二问:公证服务的收费是多少?
答:一般,律师事务所(如中伦)对整套购房文件(不限件数)的见证费为80英镑;地方公证处对每一份文件的见证费是200人民币。同时,英米(中国)将定期安排英国律师飞往中国大陆提供免费的公证服务和咨询服务,敬请关注“英米置业”公众号。

第三问:什么文件必须要认证?
答:凡是不能邮件原件给英国律师的文件都需要认证,例如:护照、户口本、结婚证等。地址证明和银行流水等可邮寄原件,不需要认证。

第四问:什么样的人有资格认证?
答:独立的执业律师或者执业会计师,提供认证律师或会计师的执业资格证和律师事务所或会计师事务所的联系方式。公证处也可以认证。

2.    地址证明:上面载有您地址的水电气费用帐单或银行对账单;如果不能提供原件,复印件须有资质的律师公证;该单证须是最近三个月内的;单证上的地址须与购房合同中您的地址一致。

第五问:我可以使用固话账单或手机账单作为地址证明吗?
答:一般,中国大陆的固话账单(含宽带)可以被接受作为地址证明,但手机账单不可以。

第六问:有时候,信封上有名字、但账单上只有地址怎么办?
答:请保留未拆封的信封,直接交给律师。

第七问:户口本、身份证、房产证能否作为地址证明? 
答:不能,地址证明要求日期为3个月内,这些文件不显示日期。您需要证明的是现居住地址, 不需要是您持有产权的房产地址或者户籍地址。

3.    资金来源证明 :请提供过去3个月的银行账单。如果不能提供原件,复印件须有资质的律师认证。账单上的余额必须足以支付您在“二. 首付款”中的资金,并且显示这部分资金是在账户中逐步积累而来。如果您在这期间有大额资金进账,须提供能够证明这部分大额资金来源的证明,例如:股票分红,公司奖金等证明。如果提供银行账单有困难, 请提供过去3年工资单。如果您的资金来源于配偶的赞助,请提供配偶的身份、地址和资金来源证明,要求同上,以及结婚证原件或认证件;如果您的资金来源于父母的赞助,请提供赠与函和父母的身份、地址、资金来源证明,要求同上。

第八问:为什么需要提供资金来源证明?
答:在英国,所有购房人都需要按照反洗钱法律要求证明购房资金来源的合法性。如果无法证明,银行、开发商、律师都无法接收您的购房资金。

第九问:我计划在产证上写多人名字,请问有什么影响?
答:请分别提供这几位产证人的身份证明和地址证明。英国律师会提供“共有权表格”,上面有详细的解释,您可以在表格上自行选择共有方式及比例。需要提醒的是,在今后出售房产时,英国法律要求每一位所有权人都必须同意,转让行为方才有效。

第十问:什么是合同交换?
答:合同交换后,买卖在法律上正式生效。

第十一问:交换合同以后我可不可以再加上新的产权人的名字?
答:一般,开发商会允许增加新的产权人;但这涉及到一次新的服务,可能会有另外的收费。

第十二问:我的首付款已经在银行账户上存了超过三个月,可以豁免提供其他资料吗?
答:是的。如果您的首付已在银行账户上存了超过三个月,无需额外资料。

第十三问:首付款超过了我当年的外汇额度怎么办?
答:您可以开通海外账户,转到海外账户之后直接一笔转到律师账户。

第十四问:首付款可以由他人汇到律师账户吗?
答:英国法律要求,资金到律师账户时必须是合同上的购房人本人转出。如果有父母出资赠与子女购房情况,可提交父母的身份、地址、资金来源证明后由父母直接转账给律师。

第十五问:父(母)子(女)关系如何证明?
答:如果在同一个户口本上,可以认证户口本。如果不在同一户口上,可以到派出所或者街道办开具关系证明。有出生证明的也可以提供出生证。

第十六问:我的首付款资金长期存于国内理财账户,需要提供什么材料?
答:您可以联系提供理财服务的金融服务商,要求其提供书面盖章的3个月资金往来或资金余额证明。如您的资金存于余额宝,您可以通过天弘基金拉取近3个月支付宝资金余额证明;天弘基金电话4007109999。

第十七问:2016年4月新财政预算实施后的印花税申报?如何界定首套房和非首套房?
答:理论上,英国税务局此次税改针对的是全球首套房,非首套房需缴纳额外3%的印花税。操作上,由您自行申报是否为首套房,无非提供额外证明材料。律师或者贷款银行在反洗钱审查过程中如果发现有文件显示您拥有其他房产,需要按非首套房报税。多人购买一套房产情况下,只要其中有一个人是二套房,都会按照二套房税率报税。

第十八问:我对于要准备的材料还是有不理解怎么办?
答:请联系我们。太平洋出国顾问将会同您的律师和您一同开启三方电话会议解决。请电邮:18911422361@163.com。

第十九问:我的资金来源于国内房产的租金收入。需要提供哪些材料?
答:您需要提供与承租人签证的租赁合同,以及承租人向您银行账户汇款的记录。英国法律要求,以现金形式支付的租金收入将无法通过反洗钱调查。

第二十问:夫妻两人上产证,但资金由其中一个人完全出资,需要什么材料?结婚证?
答:需提供配偶的身份证明、地址证明、资金证明和夫妻关系证明(结婚证或户口本)。

第二十一问:如果我的购房资金来自父亲的赠与,需要提供哪些资料?
答:父亲的护照认证件、地址证明、资金来源证明和您的护照认证件和地址证明,以及亲子关系证明、赠与函。

第二十二问:我们几个朋友合买,需要提供哪些文件? 
答:每位购买人都须提供自己的身份证明和地址证明,需填写我们提供的Joint Ownership Form,资金来源证明根据每个人的出资比例证明自己出资部分的资金来源合法性。

第二十三问:我在合同上写谁的名字合适呢?要不要加配偶或父母?
答:合同上的购房人最后是注册的产权人,所以由您决定所有权人。如果您交房时需要贷款,可能合同上写的购房人收入高、稳定并纳税额高更容易贷款。18岁以下购房者暂时无法写在合同中,可以通过信托方式由信托管理人持有房产。

第二十四问:如果存款账户资金无法满足首付款数额,还可以提供那些资料?
答:如果单个账户资金不足,可以提供多个账户流水,加总足够即可;如果资金不在储蓄账户中,资金在哪里提供哪里的证明材料即可,例如:理财流水、股票流水等。

第二十五问:如果资金来自于我自己的公司,需要提供哪些文件?
答:    i.    公司营业执照
ii.    公司章程
iii.    董事名册
iv.    股东名册
v.    公司过去6个月银行流水
vi.    公司最近一期审计报告
vii.    如果不是一人公司,还需要董事会决议,同意该购买人提取资金用于个人购房

第二十六问:我在合同上写谁的名字合适呢?要不要加配偶或父母?
答:合同上的购房人最后是注册的产权人,所以由您决定所有权人。如果您交房时需要贷款,可能合同上写的购房人收入高、稳定并纳税额高更容易贷款。18岁以下购房者暂时无法写在合同中,可以通过信托方式由信托管理人持有房产。

第二十七问:我现在还没有考虑好是否贷款,是否可以后期添加或者更改姓名?
答:可以。您在合同交换后交房法律通知发出前通常可以以转让的形式添加或者更改姓名,但是会发生卖方律师审批及买方律师起草转让协议的费用,加起来不超过700英镑。

第二十八问:哪些人可以汇款至律师账户?
答:根据英国反洗钱法规,律师账户只能接收从购买人个人账户转出的资金,不能接受来自任何第三方的转账。如果资金来自于父母的赠与,在通过上述父母赠予要求的文件后,可以由父母个人账户直接转账。

第二十九问:为什么资金要汇到律师账户而不是开发商账户?
答:按照英国法律规定,买方的购房资金必须汇到自己的律师账户,律师通过反洗钱审查合格后在交换合同时汇到卖方律师账户。直接汇给开发商的资金,开发商没有义务作为购房款对待。并且,资金在律师账户更保护您的利益,一旦出现交易不成或者开发商破产等极特殊情况,购房款在买方律师账户还可以退还给买方。

第三十问:您作为我的购房律师,都负责哪些工作?
答:我们负责审查开发商的建工许可、产权、购房合同、租约等法律文件,审查您的反洗钱文件,并且代您交换合同、交房、交纳印花税和注册产权。如果您需要贷款,贷款许可书出来后,我们会根据您贷款银行的要求准备法律文件。

常见英国购房税务问答

根据英国反洗钱法律规定,您在购买房产时还需要提供以下证明文件:

一、土地印花税:(stamp duty land tax)
125,001 -250,000 英镑部分 2%
250,001 -925,000 英镑部分 5%
925,001 – 1,500,000 英镑部分 10%
1,500,001 及以上部分 12%

非首套土地印花税 :
0-125,000 英镑部分 3%
125,001 -250,000 英镑部分 5%
250,001 -925,000 英镑部分 8%
925,001 – 1,500,000 英镑部分 13%
1,500,001 及以上部分 15%
链接:https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview
 
二、资本利得税:(capital gain tax)
我何时需要交纳资本利得税?
住宅房产是目前英国地产市场中表现最理想的品种之一。然而,如同所有其他投资,住宅房产的投资回报变现时需要交纳资本利得税。

资本利得税有没有免税额?
自从2016年4月起,海外投资者将获得11,100英镑每人的免征额。
当房产的增值部分大于11,100英镑,超过部分的资本利得税税率?
增值部分的18%或28%,基于应纳税所得额。
链接:https://www.gov.uk/capital-gains-tax
 
三、遗产税
我可以为英国房子做一个遗嘱吗?在我过世后房屋将被如何处置?
您的律师将会鼓励您在英国法下做一个遗嘱。目前在英国遗产税的起征点是325,000英镑,这意味着如果你的资产在这个金额以下,将不需要缴纳遗产税;反之,如果超过这个金额,将要缴纳40%的遗产税。
链接:https://www.gov.uk/inheritance-tax
 
四、个人所得税(租金收入)
租金收入是否需要交纳个人所得税?
HMRC(英国税务局)规定,海外投资者也应当就租金收入交纳个人所得税。个人所得税免税额为11,000英镑每年。超过部分将按照以下税率征税:
基础税率:11,000英镑至43,000英镑部分,20%税率;
较高税率:43,001英镑至150,000英镑部分,40%税率;
最高税率:超过150,000英镑部分,45%税率。
链接:https://www.gov.uk/income-tax-rates
 
我是否必须完成纳税申报?
HMRC(英国税务局)会要求您完成年度纳税申报,太平洋出国也可以提供专业人士帮您完成申报。

英国购房流程详解

1、  了解项目,挑选中意的楼层和户型,确定房号,在宅天下顾问协助下与开发商签署销售备忘录并支付人民币定金(可直接抵扣英镑房款),完成该步骤方意味该房产已被保留等待完成合同。定金不可退还。律师接受委托开展工作。


2、  客户应在签署销售备忘录后5个工作日内完成提供身份证明、地址证明及反洗钱证明所需资料的工作。

3、  签署销售备忘录后21天(自然日)内完成首付款(购房款的25%~50%)支付以及在律师指导下完成签署购房协议。此时还应完成签署律师委托协议并支付律师费用75%。

4、  律师完成合同交换。交易达成。

5、  办理人民币定金结算,汇率以合同交换当日中国银行英镑中间价核算。

6、  交房前半年,客户向按揭贷款银行申请贷款并提供相应资料。

7、  交房时支付剩余房款(含按揭贷款方式),律师完成土地及房屋权属登记等交接工作。交易完成。

【科普贴】海外人士投资澳洲房产只需10步!(附流程详解)

一直以来,我们都被很多朋友问到同样的问题。那就是:海外人士也能在澳洲买房?没签证也可以?不需要有本地身份?

现在,小编要再科普一次!

告诉你海外人士投资澳洲房产有多!简!单!(注:此处特指新房/楼花,off-the-plan)

一句话:准备好10%首付,还有律师费就行!

再加一句:准备好10%首付,准备好律师费,找个靠谱好中介(H&T华信),就完美啦!

不需要澳洲国籍!
不需要澳洲绿卡!!
不需要有澳洲签证!!!
真的都不需要!小编读的书多,不骗人哒!

下面,小编就具体来讲讲澳洲购房的10大流程:

1选择中介
由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解,而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的,所以国际买家基本都会在购房之前找一家澳洲当地的房产中介进行咨询,并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

2预定房产
购房者根据个人对地区和户型的偏好选择满意的房产,然后与置业顾问确认该户型是否可以认购,并由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否,包括电话号码、家庭地址、电子邮件),并附上所需的个人身份证明文件,同时支付一笔订金,一般是5,000澳币,让中介向开发商申请保留该物业。(订金在之后会退还给购房者)

由于澳洲是一个讲诚信的国家,加上又有厚厚的购房合同作保证,所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境和各项设施。

3选定澳洲律师
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理。

4申请海外人士购房许可
买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

自2015年12月1日起,申请FIRB的收费如下:
》在澳洲购买$100万澳元以下房产的海外投资者,须缴纳$5000澳元的申请费;
》购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者,须缴纳$10000澳元的申请费;
》购买$200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高$100万澳元须再额外增加$10000澳元的申请费。

具体来说。。。

FIRB是什么组织?
》FIRB是Foreign Investment Review Board的简称,中文翻译为澳洲投资审批委员会。

谁需要申请FIRB?
除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申请FIRB. 注意TR持有者也需要申请FIRB, 即澳洲临时居民。

哪些外籍人士可以购买二手房?
持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房,但要在签证到期离境前的3个月,必须出售该二手房。

申请程序有变化吗?
》在新政实施前是先购买后申请FIRB;
》在新政实施后是先申请FIRB,批准后再购买。

5签订购房合同
开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。

然后买家需要将已签署的销售合同及10%首付款记录交给律师,然后律师会交给开发商签定落实;然后经由开发商签署的有效销售合同会发还给您的律师,然后再发还给买家。
由于澳大利亚各州的相关法律不同,不同地产项目的合同也是不一样的。

6支付10% 的购房首付
购房者需要在合同规定的时间内,一般为2周内,支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排,转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户,这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户,你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中,并还能获得利息,直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以,这笔钱并非真正交给了开发商,而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前, 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。

7房屋施工
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间,需要交印花税给政府。印花税的价格,根据房价的不同而的计算所得(以律师所提供价格为准)。

除了向政府缴纳印花税,购房者不需支付其它任何费用。

这个交印花税的时间每个州各有不同,在新州购买楼花后需要在“签合同后的15个月内或交房后3个月内”支付印花税。

8办理贷款
在房产交割的前三个月,买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工,如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,递交申请。
海外买家最多可贷房屋估价(这里的估价是指交房时银行对房产的估价)的70%,贷款能力与收入水平相关。和中国不同,在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款,什么时候房子正式交付到购房者名下,贷款才开始,也才从那天开始算利息。

9交割前验房
在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。在验房过程当中,如果发现任何问题,开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题,开发商也会保证维修(对有些电器等家具,保修期会达到两年)。

10房屋交割
房屋交割的前几天,购房者需要把剩下的20%的款项交给自己的律师(海外买家可以贷款70%,然后第一笔首付款为10%,交房时需交另外20%),然后购房者的律师会在房屋交割当天,持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

然后您的海外资产配置就妥妥的搞定啦~~

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