常见英国购房法律问答

March 16, 2017 2:33:44 PM   来源:太平洋加达移民宅天下  作者:宅天下海外房产投资移民

预计的全程法律费用

律师委托代理费用为1,200 英鎊。委托人须在该费用之上额外支付按照费用金额 20%计算的增值税,以及被委托人垫付的有关费用(即杂项 费用)及其它费用。如委托人须向银行贷款购买前述所指房产, 委托人同意额外支付被委托人 450-1,250 英镑,视贷款银行而定。以上费用不包括增值税(VAT20%)。增值税另付。委托人同意立即缴附被委托人 75%的律师费。

估算费用和其他杂费,其中包括:
1. 地方政府查询费以及排污和环保调查费 - 费用约 350 英镑;
2. 土地印花税 - 240 英镑(如果是首套房); - 4,350 英镑 (如果是二套及以上房产)
3. 填写土地印花税纳税申报单 - 100 英镑加 20%的增值税;
4. 土地登记费 - 190 英镑;
5. 合同注册费 - 20 英镑;
6. 银行汇款相关费用 - 每次 20 英镑;
7. 律师见证费(如适用) - 80 英镑;
8. 附加费(包括印刷、复印电话等等) - 55 英镑

反洗钱证明文件的基本要求

身份证明:护照认证件; 如果无法提供护照可提供身份证,然后在交房阶段补充提供护照。
地址证明:水电气费用帐单、银行对账单、座机宽带账单或物业发票,需具备以下3项信息:(a)完整姓名   (b)完整居住地址   (c)开具日期为近3个月内
资金来源证明 :出资人过去3到6个月的银行账单、工资单或者理财证明等。

1.    身份证明:护照复印件,须经有资质的律师公证。

第一问:需要复印整本护照吗?除了律师,还有谁能公证?怎么公证?
答:请复印护照首页、签名页。在中国大陆,请您联系有资质律师或公证处专员公证护照。公证的程序是由专业人员证明原件和复印件相符。

第二问:公证服务的收费是多少?
答:一般,律师事务所(如中伦)对整套购房文件(不限件数)的见证费为80英镑;地方公证处对每一份文件的见证费是200人民币。同时,英米(中国)将定期安排英国律师飞往中国大陆提供免费的公证服务和咨询服务,敬请关注“英米置业”公众号。

第三问:什么文件必须要认证?
答:凡是不能邮件原件给英国律师的文件都需要认证,例如:护照、户口本、结婚证等。地址证明和银行流水等可邮寄原件,不需要认证。

第四问:什么样的人有资格认证?
答:独立的执业律师或者执业会计师,提供认证律师或会计师的执业资格证和律师事务所或会计师事务所的联系方式。公证处也可以认证。

2.    地址证明:上面载有您地址的水电气费用帐单或银行对账单;如果不能提供原件,复印件须有资质的律师公证;该单证须是最近三个月内的;单证上的地址须与购房合同中您的地址一致。

第五问:我可以使用固话账单或手机账单作为地址证明吗?
答:一般,中国大陆的固话账单(含宽带)可以被接受作为地址证明,但手机账单不可以。

第六问:有时候,信封上有名字、但账单上只有地址怎么办?
答:请保留未拆封的信封,直接交给律师。

第七问:户口本、身份证、房产证能否作为地址证明? 
答:不能,地址证明要求日期为3个月内,这些文件不显示日期。您需要证明的是现居住地址, 不需要是您持有产权的房产地址或者户籍地址。

3.    资金来源证明 :请提供过去3个月的银行账单。如果不能提供原件,复印件须有资质的律师认证。账单上的余额必须足以支付您在“二. 首付款”中的资金,并且显示这部分资金是在账户中逐步积累而来。如果您在这期间有大额资金进账,须提供能够证明这部分大额资金来源的证明,例如:股票分红,公司奖金等证明。如果提供银行账单有困难, 请提供过去3年工资单。如果您的资金来源于配偶的赞助,请提供配偶的身份、地址和资金来源证明,要求同上,以及结婚证原件或认证件;如果您的资金来源于父母的赞助,请提供赠与函和父母的身份、地址、资金来源证明,要求同上。

第八问:为什么需要提供资金来源证明?
答:在英国,所有购房人都需要按照反洗钱法律要求证明购房资金来源的合法性。如果无法证明,银行、开发商、律师都无法接收您的购房资金。

第九问:我计划在产证上写多人名字,请问有什么影响?
答:请分别提供这几位产证人的身份证明和地址证明。英国律师会提供“共有权表格”,上面有详细的解释,您可以在表格上自行选择共有方式及比例。需要提醒的是,在今后出售房产时,英国法律要求每一位所有权人都必须同意,转让行为方才有效。

第十问:什么是合同交换?
答:合同交换后,买卖在法律上正式生效。

第十一问:交换合同以后我可不可以再加上新的产权人的名字?
答:一般,开发商会允许增加新的产权人;但这涉及到一次新的服务,可能会有另外的收费。

第十二问:我的首付款已经在银行账户上存了超过三个月,可以豁免提供其他资料吗?
答:是的。如果您的首付已在银行账户上存了超过三个月,无需额外资料。

第十三问:首付款超过了我当年的外汇额度怎么办?
答:您可以开通海外账户,转到海外账户之后直接一笔转到律师账户。

第十四问:首付款可以由他人汇到律师账户吗?
答:英国法律要求,资金到律师账户时必须是合同上的购房人本人转出。如果有父母出资赠与子女购房情况,可提交父母的身份、地址、资金来源证明后由父母直接转账给律师。

第十五问:父(母)子(女)关系如何证明?
答:如果在同一个户口本上,可以认证户口本。如果不在同一户口上,可以到派出所或者街道办开具关系证明。有出生证明的也可以提供出生证。

第十六问:我的首付款资金长期存于国内理财账户,需要提供什么材料?
答:您可以联系提供理财服务的金融服务商,要求其提供书面盖章的3个月资金往来或资金余额证明。如您的资金存于余额宝,您可以通过天弘基金拉取近3个月支付宝资金余额证明;天弘基金电话4007109999。

第十七问:2016年4月新财政预算实施后的印花税申报?如何界定首套房和非首套房?
答:理论上,英国税务局此次税改针对的是全球首套房,非首套房需缴纳额外3%的印花税。操作上,由您自行申报是否为首套房,无非提供额外证明材料。律师或者贷款银行在反洗钱审查过程中如果发现有文件显示您拥有其他房产,需要按非首套房报税。多人购买一套房产情况下,只要其中有一个人是二套房,都会按照二套房税率报税。

第十八问:我对于要准备的材料还是有不理解怎么办?
答:请联系我们。太平洋出国顾问将会同您的律师和您一同开启三方电话会议解决。请电邮:18911422361@163.com。

第十九问:我的资金来源于国内房产的租金收入。需要提供哪些材料?
答:您需要提供与承租人签证的租赁合同,以及承租人向您银行账户汇款的记录。英国法律要求,以现金形式支付的租金收入将无法通过反洗钱调查。

第二十问:夫妻两人上产证,但资金由其中一个人完全出资,需要什么材料?结婚证?
答:需提供配偶的身份证明、地址证明、资金证明和夫妻关系证明(结婚证或户口本)。

第二十一问:如果我的购房资金来自父亲的赠与,需要提供哪些资料?
答:父亲的护照认证件、地址证明、资金来源证明和您的护照认证件和地址证明,以及亲子关系证明、赠与函。

第二十二问:我们几个朋友合买,需要提供哪些文件? 
答:每位购买人都须提供自己的身份证明和地址证明,需填写我们提供的Joint Ownership Form,资金来源证明根据每个人的出资比例证明自己出资部分的资金来源合法性。

第二十三问:我在合同上写谁的名字合适呢?要不要加配偶或父母?
答:合同上的购房人最后是注册的产权人,所以由您决定所有权人。如果您交房时需要贷款,可能合同上写的购房人收入高、稳定并纳税额高更容易贷款。18岁以下购房者暂时无法写在合同中,可以通过信托方式由信托管理人持有房产。

第二十四问:如果存款账户资金无法满足首付款数额,还可以提供那些资料?
答:如果单个账户资金不足,可以提供多个账户流水,加总足够即可;如果资金不在储蓄账户中,资金在哪里提供哪里的证明材料即可,例如:理财流水、股票流水等。

第二十五问:如果资金来自于我自己的公司,需要提供哪些文件?
答:    i.    公司营业执照
ii.    公司章程
iii.    董事名册
iv.    股东名册
v.    公司过去6个月银行流水
vi.    公司最近一期审计报告
vii.    如果不是一人公司,还需要董事会决议,同意该购买人提取资金用于个人购房

第二十六问:我在合同上写谁的名字合适呢?要不要加配偶或父母?
答:合同上的购房人最后是注册的产权人,所以由您决定所有权人。如果您交房时需要贷款,可能合同上写的购房人收入高、稳定并纳税额高更容易贷款。18岁以下购房者暂时无法写在合同中,可以通过信托方式由信托管理人持有房产。

第二十七问:我现在还没有考虑好是否贷款,是否可以后期添加或者更改姓名?
答:可以。您在合同交换后交房法律通知发出前通常可以以转让的形式添加或者更改姓名,但是会发生卖方律师审批及买方律师起草转让协议的费用,加起来不超过700英镑。

第二十八问:哪些人可以汇款至律师账户?
答:根据英国反洗钱法规,律师账户只能接收从购买人个人账户转出的资金,不能接受来自任何第三方的转账。如果资金来自于父母的赠与,在通过上述父母赠予要求的文件后,可以由父母个人账户直接转账。

第二十九问:为什么资金要汇到律师账户而不是开发商账户?
答:按照英国法律规定,买方的购房资金必须汇到自己的律师账户,律师通过反洗钱审查合格后在交换合同时汇到卖方律师账户。直接汇给开发商的资金,开发商没有义务作为购房款对待。并且,资金在律师账户更保护您的利益,一旦出现交易不成或者开发商破产等极特殊情况,购房款在买方律师账户还可以退还给买方。

第三十问:您作为我的购房律师,都负责哪些工作?
答:我们负责审查开发商的建工许可、产权、购房合同、租约等法律文件,审查您的反洗钱文件,并且代您交换合同、交房、交纳印花税和注册产权。如果您需要贷款,贷款许可书出来后,我们会根据您贷款银行的要求准备法律文件。

常见英国购房税务问答

根据英国反洗钱法律规定,您在购买房产时还需要提供以下证明文件:

一、土地印花税:(stamp duty land tax)
125,001 -250,000 英镑部分 2%
250,001 -925,000 英镑部分 5%
925,001 – 1,500,000 英镑部分 10%
1,500,001 及以上部分 12%

非首套土地印花税 :
0-125,000 英镑部分 3%
125,001 -250,000 英镑部分 5%
250,001 -925,000 英镑部分 8%
925,001 – 1,500,000 英镑部分 13%
1,500,001 及以上部分 15%
链接:https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview
 
二、资本利得税:(capital gain tax)
我何时需要交纳资本利得税?
住宅房产是目前英国地产市场中表现最理想的品种之一。然而,如同所有其他投资,住宅房产的投资回报变现时需要交纳资本利得税。

资本利得税有没有免税额?
自从2016年4月起,海外投资者将获得11,100英镑每人的免征额。
当房产的增值部分大于11,100英镑,超过部分的资本利得税税率?
增值部分的18%或28%,基于应纳税所得额。
链接:https://www.gov.uk/capital-gains-tax
 
三、遗产税
我可以为英国房子做一个遗嘱吗?在我过世后房屋将被如何处置?
您的律师将会鼓励您在英国法下做一个遗嘱。目前在英国遗产税的起征点是325,000英镑,这意味着如果你的资产在这个金额以下,将不需要缴纳遗产税;反之,如果超过这个金额,将要缴纳40%的遗产税。
链接:https://www.gov.uk/inheritance-tax
 
四、个人所得税(租金收入)
租金收入是否需要交纳个人所得税?
HMRC(英国税务局)规定,海外投资者也应当就租金收入交纳个人所得税。个人所得税免税额为11,000英镑每年。超过部分将按照以下税率征税:
基础税率:11,000英镑至43,000英镑部分,20%税率;
较高税率:43,001英镑至150,000英镑部分,40%税率;
最高税率:超过150,000英镑部分,45%税率。
链接:https://www.gov.uk/income-tax-rates
 
我是否必须完成纳税申报?
HMRC(英国税务局)会要求您完成年度纳税申报,太平洋出国也可以提供专业人士帮您完成申报。